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2020年北京代表性甲級寫字樓租金下跌7.9% 空置率創歷年新高

經濟日報-中國經濟網北京12月25日訊 受疫情影響,2020年北京市寫字樓市場持續承壓。貝殼研究院今日發布《北京市寫字樓市場監測報告》顯示,2020年,北京市代表性甲級寫字樓凈吸納量同比下降16.0%,租金同比下降7.9%,空置率18.5%,比去年提高7.4個百分點。

《報告》稱,今年寫字樓租賃市場需求疲軟。一季度,北京寫字樓市場租賃活動幾乎停滯,并出現大量退租現,二季度開始成交熱度逐漸上升。但和往年相比,全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年代表性甲級寫字樓凈吸納量僅18.8萬平方米,盡管在四季度出現交易高峰,但和去年全年相比,凈吸納量依然降低16.0%。

其中,退租商圈集中在望京和CBD,退租租戶大多為承租能力較弱的專業服務類租戶。位于CBD和中關村的乙級寫字樓商圈也在年中出現大面積退租情況,大多為線下教育類租戶。

新租商圈集中在望京,中關村,上地和麗澤金融商務區。上半年北京市多數企業和學校實行居家辦公和居家上課政策,在線辦公和教育類公司因此受益,也刺激了手游和短視頻娛樂類科技公司業務的增長,因此以互聯網公司為代表的信息技術行業在2020年擴張迅速,新租面積主要集中在望京,中關村和上地。傳統金融,專業服務和地產行業的頭部企業依然保持穩定的擴租頻率,大多向CBD商圈搬遷或擴張。麗澤金融商務區以優質的樓宇硬件和相對較低的租金價格吸引了一部分更加注重性價比的寫字樓租戶,租戶以傳統金融類和信息技術類居多;該商圈去化速度較往年明顯加快,單宗成交以較大面積為主,更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。

從甲級寫字樓的租賃行業結構看,傳統金融,信息技術和專業服務依然占據甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。2018至2020年,北京甲級寫字樓市場平均每年迎來100萬平方米左右的新增供應。預計2021年北京市市場依然會迎來110萬平方米左右的新建甲級寫字樓項目,大多集中于CBD,麗澤金融商務區和位于通州區的運河核心區商圈。

《報告》預計,大體量的新增供應集中入市會加劇市場競爭,導致空置率繼續上升,租金水平持續承壓。根據貝殼研究院監測,2020年末,代表性甲級寫字樓平均凈有效租金為336元每平方米每月(不含物業費),比3季度末下跌2.6%,比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓平均凈有效租金為167元每平方米每月(不含物業費),比3季度末下降2.9%,比去年同期下降4.0%。甲級寫字樓租金同比降幅超過乙級寫字樓租金同比降幅近一倍。

針對寫字樓空置率方面,《報告》稱,北京代表性甲級寫字樓市場空置率自2019年一季度開始就持續上升,2020年四季度末達到18.5%的高位。除了疫情沖擊帶來的暫時性影響,甲級寫字樓市場的新增供應持續放量是其空置率高企的最主要原因。

據貝殼商業樓盤字典數據,北京寫字樓市場已超過5000個樓宇,總建筑面積超過9000萬平方米。2019年和2020年共入市大約200萬平方米的甲級寫字樓項目,預計2021年依然會迎來110萬平方米左右的新增供應。

代表性乙級寫字樓市場的租戶黏性相對較低,空置率也在2020年一季度開始持續走高,年末錄得22.2%。2020年內,雖然接納了部分受到疫情沖擊的原甲級寫字樓租戶,乙級寫字樓本身也流失了部分原有租戶。

《報告》稱,從未來的經濟走勢和供給看,明年北京寫字樓市場仍然不容樂觀。面對充足的市場供應和當前較為疲軟的市場需求,加速去化成為了業主的首要任務。行業要加快擁抱數字化,通過技術平臺,打破信息壁壘,提升供需匹配效率。

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