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房貸新政實施 房地產面臨分化

2021年樓市走向如何?就在2020年最后一天,金融監管給樓市潑出了冷水,讓房企融資再被念“緊箍咒”。分析認為,2021年市場總體平穩,在“房住不炒”大方向不變以及房企融資收緊的背景下,預計新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當,價格上漲幅度從7%收窄到5%左右,區域之間的市場分化進一步加大。

文/廣州日報全媒體記者 張露 林曉麗

現狀:全國70城市樓市冰火兩重天

近日有樓盤被曝光“房托”現象,制造出房子供不應求的假象,這讓不少市民大呼意想不到。“沒想到賣樓也有這種操作?而且最近樓市不是升溫了嗎?經常聽說新盤一推出就火爆的消息。”市民李小姐表示。

縱觀全國,記者發現,在2020年期間,并不是所有城市的樓市都表現良好。根據國家統計局公布的11月數據顯示,70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩,其中,36城新房價格環比上漲,而28城下跌。

中原地產首席分析師張大偉認為,首先調控政策持續升級,去年下半年以來32城收緊樓市政策,雖然力度不一,但都以收緊為主。對于市場的影響,特別是對于新建住宅的影響逐漸出現,很多城市的新建住宅限價政策影響了新建住宅價格,所以樓市數據逐漸上漲放緩。其次,市場供應量增加,大部分企業銷售都抓緊年末增加供應量,部分企業也出現了促銷行為。

不過,從一線城市來看,樓市表現依然暢旺。2020年11月,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,二手住宅銷售價格環比上漲0.5%。

房企融資再被念“緊箍咒” 居民貸款增速或下降

正當部分城市樓市開始出現高熱之時,金融監管給樓市潑出了兩盆冷水。

2020年12月31日,央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,明確自2021年1月1日起,對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。對超過上限的機構設置2年或4年調整過渡期。

具體看,房地產貸款(包括企業與個人)總體占比上限:中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農合機構為22.5%、縣域農合機構17.5%、村鎮銀行12.5%;個人住房貸款占比上限:中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。

國盛證券研報顯示,從上市銀行2020年上半年業績數據來看,已披露個人住房貸款的34家上市銀行中,個人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對公房地產貸款占比為35.58%。其中,有21家銀行均能滿足現有的占比要求,剩下13家銀行未來需要調整資產投放結構,“由于住房租賃有關的貸款、資管新規過渡期內回表的房地產貸款不在統計范圍內,因此監管口徑的實際值可能更低一些”。

國盛證券分析師馬婷婷認為,在“房住不炒”的思路下,當前房地產政策正不斷趨嚴,過去銀行與房地產貸款綁定快速盈利的經營思路不可持續。同時,未來我國居民杠桿率上升速度將放緩,居民貸款增速整體下降為大概率事件。銀行的零售業務未來將從“房貸驅動”轉化為“服務客戶”的思路,在零售客戶經營、財富管理等領域具有優勢的銀行優勢將進一步凸顯。

民生證券分析認為,部分銀行的個人按揭貸款占比已超出上限的要求,《通知》對個人住房貸款規模將產生影響,個人按揭杠桿端將開啟適度收縮。

某股份制銀行相關人士表示,考慮2~4年的過渡期和貸款增長,預計短期信貸投放影響不大。

2021年樓市展望:

市場總體平穩

“去杠桿”成趨勢

“房地產融資趨緊已在預料之中。”有房地產業內人士告訴記者,過去兩年,房地產金融的“水龍頭”持續被收緊中,在保護剛需的同時,也令購房者“加杠桿”變得越來越難,接下來,樓市“去杠桿”繼續成為趨勢。

值得注意的是,據克而瑞統計,2020年廣州共計出讓146宗經營性用地(其中包括85宗住宅用地,61宗商用用地),同比增長62.22%;總成交建面達2119.98萬平方米,同比增長34.21%。克而瑞相關人士分析稱,自2017年以來廣州土拍市場年度成交量已經“四連增”,預示后續新建商品住宅供應源源不斷,結合近期廣州積極引進各類人才的新政,廣州后市供需兩旺,前景看好。

那去年大量出讓地塊存在潛在高供應量,進而導致存貨上升,是否會讓買方受限?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受全媒體記者采訪表示,地塊供應增加一般在十二個月或者六個月左右之后,形成供應量,“它會不會導致需求受限,這個跡象不明顯。”

放眼全國市場,貝殼研究院預計,2021年市場總體平穩,土地市場成交量下降,價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與2020年相當,其中二手房成交體量與2020年相當,價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化,房價普漲時代一去不返。從結構上看,區域之間的市場分化進一步加大,2021年長三角城市房價將保持溫和上漲,珠三角市場可能有所降溫,但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

作者: 廣州日報

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