即墨新聞-為您提供最新最快資訊 房產 房子只值180萬,房貸卻達280萬?房價暴跌帶來的啟示

房子只值180萬,房貸卻達280萬?房價暴跌帶來的啟示

早上起來看到胡華成發了一篇文章,標題叫《燕郊買房血淚史:房子只值180萬,房貸卻達280萬,準備斷貸》,說17年高位在燕郊接盤房子的人,4萬一平的房子跌到了1.8萬一平,以100平來算,房子只值180萬,但是房貸卻有280萬,還不如斷供。

一旦房價跌去了首付的價格,這套房子就沒有價值了。我原來算過一筆賬,以一套價值100萬元的房子為例,北漂民工小張工作10年終于湊夠了20萬首付(我們假設首付比例是兩成),那么他在這套房子中擁有的權益是20%,實際上剩下的80%負債是屬于欠銀行的。如果房價下跌20%,小張損失了多少?

需要注意的是: 實際損失要比20%大得多!

在房價下跌之前,小張擁有的是20萬的資產,當房價下跌之后,房屋僅價值80萬,但銀行的住房抵押貸款仍舊是80萬,這就意味著房產所有者的資產被完全毀壞了——100%的下降。在這個例子中,杠桿倍數是5,房地產下降20%造成了100%的損失,放大了5倍。實際上,在美國次貸危機中,很多家庭已經“資不抵債”或“價值倒掛”了,他們擁有的房屋是負資產,這時候選擇出售,還得支付住房抵押貸款和房屋價值之間的差價。

房價下跌對低凈值高杠桿的家庭打擊最為沉重,因為他們的財富幾乎完全和房屋資產相關,很多年輕人在大城市買房都是集全家幾代人之力湊夠首付。

對比下燕郊,北京的房價陰跌了兩年多,到今年五六月份開始就有了抬頭的趨勢。7月份陪同事看房,有個房子很有意思,從18年開始掛牌,485萬,然后不斷下調價格,470萬,450萬,到今年6月份已經掛到了420萬,當時同事去和房主談,問房主405萬賣不賣,房主說410萬是底線。問題是,同小區同樓層同戶型上一次成交價是398萬。不過后來房主突然把掛了兩年多的房子下架了,不賣了。

十一之后北京地產市場出現了一些微妙的變化,首先是成交急速放量:據北京中原市場研究部統計,2020年11月,北京二手住宅網簽量達17268套,環比增長21%。至此,2020年1-11月,北京二手住宅網簽量達到14.79萬套,已超過2019年全年的14.5萬套。

從中介口中得知,目前很多房源已經開始下架,存量的也紛紛上調價格。12月初,我的同事在回龍觀看上了一套總價350萬的房子,去和業主談,希望以345萬的價格簽下,誰知道當天還有兩撥人去跟業主談,業主的心理預期瞬間提高了,馬上把掛牌價提高了10萬。

另外一個有錢的朋友,看的是總價800~100萬左右的大戶型二手商品房,從8月看到現在,結果最近發現之前看不上的房源現在都下架了,賣倒是沒賣出去多少,基本上都是業主漲價預期起來了,都捂著不賣了。

更多的情況是,二手房逐漸從買方市場變成賣方市場,之前業主都會虛高掛幾萬,等著買家來砍價,現在幾乎沒有砍價空間,業主如果發現自己房子太受歡迎(帶看次數多等),說不定還可能提價。

實際上北京房價從17/18年的高點到現在,最大回撤也不過15%,比起燕郊比腰斬還可怕的暴跌,其實不值一提。

在北京這輪樓市回暖之前,我們已經看到了深圳和上海的躁動:

深圳出現了潤璽萬人搖號的盛況(認籌金350萬),上海也有認籌金高達600萬的網紅盤融創徐匯濱江壹號。

如果房地產市場還有核心資產,拉長期限看,不是低估值的長沙,不是中部樞紐武漢,更不是環京的燕郊、毗鄰上海的昆山或者挨著深圳的惠州,毫無疑問還是一線城市京滬深。

每一輪調整都是入場的時機,只要時間拉長,一定會再創新高,這個道理不僅適用于房地產市場,也同樣適用于股票市場,所以買股票,也一定要買核心資產。不光公募基金最愛茅臺,外資也最愛茅臺,誰是A股的核心資產一目了然:

房子只值180萬,房貸卻達280萬?房價暴跌帶來的啟示(1)

核心資產的流動性好、資金容量大。舉個例子,比如紫金礦業在這輪周期有色行情中,漲幅比銅陵有色大,回撤還更低(董承非和周蔚文重倉紫金)。我們前面對比燕郊的房子,17年以來北京的房子最大回撤約為15%,核心資產確實很貴但是抗跌。北京核心區的房子是真的有人住,這就是最大的安全邊際,而燕郊的房子很多都是投機盤,情緒消退后就一地雞毛了。

所以長期來看,你說50倍PE的茅臺貴嗎,表面看起來好像很貴,但是茅臺是剛需,是一種社交符號,是無法被替代的東西。飯局上出現茅臺意味著這是極其重要的飯局,而送禮送茅臺永遠不會錯,關鍵一般人還搶不到正價的茅臺。

50倍PE的五X液也許貴了,但是50倍PE的茅臺,用某首席的話來說,那就是出廠價的LV啊!(此處手動狗頭)

買不到LV,你還可以買迪奧普拉達古奇香奈兒,但是買不到茅臺,你就真的妹!有!辦!法!

(股票有風險,投資需謹慎,不作為投資依據)

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作者: 民工看市

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