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學區房升溫帶動北京二手房換房速度提升

朝陽區最受買房者青睞

“從最近幾年北京二手房市場表現看,金九銀十過后,一直到春節之前,都是二手房的成交小高峰。”多位二手房銷售人員對中國證券報記者表示,“最近成交量一直很大,一方面和臨近年底急售客戶數量較多有關,另一方面和換房客戶積極入市有關。”

上述銷售人員對中國證券報記者反映,受疫情影響,出國留學數量驟減,近期北京地區學區房升溫明顯,直接帶動北京二手房市場換房速度提升。

“學區房量價齊升,才會引發換房客戶積極參與,北京地區學區房跟風情緒比較明顯。如果學區房降溫,反而會引發很多家長猜測政策會變,不敢出手。”從事學區房銷售多年的二手房中介人員李亮(化名)對中國證券報記者表示。

貝殼找房數據顯示,2020年北京二手房市場韌性修復,全市成交量保持增長,價格繼續平穩。不同區域的二手房小區呈現不同特征。其中,石景山區、朝陽區、海淀區、昌平區、西城區的多個小區年內成交套數超過40套。昌平沙河、石景山古城、西城區阜成門片區的部分小區年內成交套數超過60套,這就意味著,這些小區每月成交套數均值超過5套。而漲價預期中,海淀萬柳、海淀五道口、昌平回龍觀成為業主掛牌價格預期漲幅最高的片區。

“60平方米的小戶型是成交主力。”貝殼找房相關負責人指出,“北京供應量較大的二手房小區主要集中在昌平區天通苑商圈,漲價預期較強的小區主要分布在海淀區及昌平區,議價空間比較大的則主要位于順義、豐臺等片區。買房者關注較多的地區主要分布在朝陽區,其租金回報率也是最高的。”

分區域來看,上周朝陽區成交量再度位居榜首,成交面積達到3.4萬平方米,成交均價為54509元/平方米,位居第二、三位的區域分別為大興區和昌平區,成交面積分別為2.6萬平方米及2.3萬平方米,這三個區域成交量占整體成交量的40%。

二手房成交額創2015年來新高

根據貝殼研究院統計測算,今年全國二手房交易金額達7.3萬億元,同比增長8.1%,創2015年以來最大值。

分城市來看,上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州、天津7個城市二手房成交額超過2000億元。其中,上海成交額達到12028億元,位居全國首位。北京地區成交額達到8269億元,位居第二。深圳以5345億元的成交額,位居第三。二手房市場區域分化較為明顯。

成交套數方面,上海、北京、成都、廣州、重慶、南京、天津7個城市成交套數均超過10萬套。其中,上海以29.1萬套的成交套數居全國首位,北京以16.6萬套位列其次。

市場結構中,全國二手房市場的修復力度普遍好于新房,二手房成交占比普遍提升,其中北京提升約6.5個百分點。北京依舊是全國存量化程度最深的城市,二手房成交占比達72%。

新房出清周期拉長

中國證券報記者觀察到,臨近年末,多宗地塊集中出讓,為接下來的新房供應打下基礎。

12月23日,北京市規劃和自然資源委員會官網掛牌3宗宅地,總起始出讓價100.1億元。兩宗地位于順義新城,另外一宗地位于大興舊宮鎮,三宗地均為不限價宅地。

其中,北京市順義區順義新城第13街區SY00-0013-6055、6056地塊二類居住用地位于順義區新城第13街區。起始價為17.7億元,建設面積為57208.8平方米,容積率為1.6。北京市順義區順義新城第13街區6060、6066、6067地塊二類居住用地、6058地塊商業用地、6063地塊綜合性商業金融服務業用地、6065地塊托幼用地位于順義區新城第13街區。北京市大興區舊宮鎮南郊農場棚戶區改造項目DX05-0200-0037、0038、6002等地塊位于大興區舊宮鎮,起始價為42億元,建設面積為56860.731平方米,容積率為2.4。

從地塊性質看,不限價地塊和限價地塊均有出讓。12月14日,北京兩宗地塊集中出讓,總起始價為51.39億元。其中,北京市朝陽區東壩北東南一期土地儲備項目1104-611地塊,位于朝陽區東壩鄉,建設用地面積為2.66萬平方米,規劃建筑面積≤74507平方米,土地用途為R2二類居住用地,起始價33.84億元。土地出讓文件顯示,本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過7.1萬元/平方米,且最高銷售單價不得超過7.8萬元/平方米。北京市石景山區中關村科技園石景山園北Ⅱ區西井地塊土地一級開發項目1606-034地塊位于石景山區蘋果園地區,建設用地面積為2.87萬平方米,規劃建筑面積≤114706.512平方米,土地用途為B1商業用地,起始價為17.55億元。該地塊為不限價地塊。

“出讓地塊增加,未來新房供應有望得到保障,對二手房市場來說,可以起到平抑作用,避免價格過快上漲,對一些遠離市區的次新二手房有一定沖擊。”多位市場觀察人士對中國證券報記者表示。

新房市場方面,供應量整體保持高位。貝殼找房數據顯示,上周(12月13日至12月19日)北京地區共發布預售證15個,新增供應面積31萬平方米,環比下降39%,原因主要是由于臨近年末基數較高。實際上,新增供應面積已經高于近3個月周均值的41%。其中,海淀區供應量最高,達到19.4萬平方米,占整體供應量的62%。

根據貝殼研究院統計測算,按照近8周成交速度計算,當前存量出清周期持續穩定在17個月。從近期供求情況來看,自11月中旬起供應量開始逐步回升,但從成交數據來看,這部分新增供應房源的去化面積僅為8.4%,未來新房市場存量充足。隨著年初成交量的回落,預計出清周期將有所拉長。

□本報記者 董添

中國證券報記者日前調研發現,近期北京學區房升溫明顯,帶動二手房市場換房速度提升。機構數據顯示,今年北京二手房全年成交金額、成交套數分別為8269億元和16.6萬套,均位于全國第二,絕對值處于歷史高位。隨著成交量放大,價格也出現了一定的分化。其中,漲價預期較強的小區主要分布在海淀區及昌平區,議價空間比較大的則主要位于順義、豐臺等片區。而買房者關注較多的地區主要分布在朝陽區,其租金回報率也是最高的。

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